املاک تجاری و اداری از کورس قیمت جا ماندند

رکود معاملاتی در بازار معاملات املاک تجاری در حالی هم اکنون تحت تاثیر شیوع بیماری کرونا و کاهش تقاضا از سوی صاحبان مشاغل و کسب و کارها سنگین‌تر شده است که این بازار از سال‌های قبل با یک چالش قدیمی مواجه بود که در نتیجه این چالش قدیمی طی سال‌های اخیر، نبض معاملات در بازار املاک تجاری تحت تاثیر قرار گرفته و کند شده بود.
تا قبل از سال ۹۸، مال‌سازها و سرمایه‌گذاران حوزه املاک تجاری با یک چالش ناشی از فعالیت‌های قبلی سازنده‌ها در عرصه ساخت و سازهای تجاری روبه‌رو شدند؛ طوری که بسیاری از واحدهای تجاری آماده عرضه به بازار با بحران نبود خریدار یا بهره بردار مواجه شده و از همان زمان به حجم مال‌ها و واحدهای تجاری خالی افزوده شد.
سرمایه‌گذاران ساختمانی به دنبال امضای برجام و چشم‌انداز ورود برندها و گسترش تقاضا برای شکل خاصی از مال‌ها و فضاهای تجاری (واحدهای تجاری بزرگ متراژ فلت مناسب برای حضور و کسب و کار برندهای مختلف خارجی) اقدام به ساخت مجتمع‌های تجاری چند منظوره با مشخصات جدید کردند که مهم‌ترین ویژگی این مجتمع‌های تجاری برخورداری آنها از واحدهای بزرگ متراژ چند ۱۰۰ مترمربعی بود.
بنابراین در فاصله سال‌های ۹۴ تا ۹۷ نه تنها چالش مازاد عرضه در بازار مال‌ها ناشی از افزایش ساخت مجتمع‌های تجاری بزرگ در مناطق خصوصی از تهران برطرف نشد، بلکه تحت تاثیر امیدواری از بابت ورود خارجی‌ها و برندهای جهانی به ایران بعد از رفع تحریم‌ها، بحث افزایش واردات کالاها و برندها به کشور مطرح شد و مال‌سازها به این نتیجه رسیدند که بهتر است فعالیت‌های خود را در این حوزه گسترش داده و باز هم اقدام به ساخت‌و‌ساز مجتمع‌های بزرگ تجاری کنند
در حالی که هنوز برندهای خارجی در دوره پساتحریم به کشور وارد نشده بودند، با این رخداد سیاسی همه امیدواری‌های قبلی بابت فروش و بهره‌برداری از مال‌های خالی از کسب و کار، از دست رفت و سونامی مازاد عرضه مال‌ها که در میانه دهه ۹۰ منجر به ایجاد رکود در بازار معاملات این گروه از املاک شده بود در نیمه دوم دهه ۹۰ شدت گرفت.
بنابراین با کاهش تقاضای مصرف کالای خارجی، نه تنها تقاضای جدید برای واحدهای تجاری در مال‌ها ایجاد نشد بلکه تحت تاثیر واقعی شدن و سپس جهش‌های پی در پی نرخ ارز، بسیاری از برندهای حاضر در مجتمع‌های تجاری پایتخت که از سال‌های قبل در مال‌ها فعالیت می‌کردند ناچار به محدودسازی یا توقف فعالیت‌های خود شدند چراکه اساسا حجم تقاضا برای خرید کالاهای عرضه شده از سوی آنها به شدت کاهش یافت.
چالش پنجم نیز به دنبال شیوع ویروس کرونا در ایران و شدت گرفتن آن در ۶ماه گذشته رخ داد که با تاثیر منفی روی فعالیت‌ها و کسب و کارها، محدودتر شدن قدرت خرید خانوارها و همچنین تعطیلی بسیاری از مشاغل، بازهم تقاضا برای مال‌ها و واحدهای تجاری را کاهش داد و موجب شد رکود در بازار این گروه از املاک عمیق‌تر و سنگین‌تر شود.
بررسی‌های صورت گرفته و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که بازار معاملات املاک اداری بر خلاف بازار معاملات املاک تجاری و مال‌ها با چالش قدیمی مازاد عرضه مواجه نبود، اما تحت تاثیر بروز دست‌کم سه چالش مهم، هم‌اکنون معاملات خرید و اجاره در این بخش از بازار ملک نیز دچار رکود سنگین شده است.
پس از امضای برجام، تمایل سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای افزایش عرضه واحدهای اداری به دلیل چشم‌انداز حضور شرکت‌های خارجی در ایران در فضای پسابرجام به میزان قابل توجهی افزایش یافت و بنابراین ساخت و سازهای اداری نیز شدت گرفت.
اما به دنبال خروج آمریکا از معاهده برجام و از دست رفتن همه امیدواری‌ها برای ورود شرکت‌های خارجی به کشور، سازندگان و مالکان این واحدها نیز با بحران مازاد عرضه و نبود متقاضی برای خرید یا اجاره این واحدها مواجه شدند و بسیاری از شرکت‌هایی که طی یک سال اجرای برجام به کشور وارد شده بودند نیز ایران را ترک کردند
چالش دوم نشات گرفته از شیوع ویروس کرونا است که زمینه‌ساز تجربه شکل جدیدی از ادامه کسب و کارها در پایتخت و سایر شهرها شد؛ شکلی که بر اساس آن نیاز به تهیه فضاهای اداری فیزیکی و دفاتر کار را برای صاحبان کسب و کار نسبت به قبل به میزان قابل توجهی کاهش داد.
از سوی دیگر تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد در مدت زمان ۶ ماهه اخیر به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز مربوط به زمان پایان شیوع کووید- ۱۹، تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری نیز به میزان محسوس افت کرده است و افرادی که قصد خرید یا اجاره این واحدها را داشتند در بسیاری از موارد معامله خود را متوقف کرده و حتی برخی از آنها سرمایه خود را به سایر بازارها منتقل کرده‌اند
مجموعه ۳+۵ چالش مذکور سبب شده رخدادی فراتر از رکود در بازار معاملات املاک تجاری و اداری در پایتخت شکل بگیرد؛ چراکه شکل رکود در این بازار ناشی از ناتوانی قدرت خرید نیست، بلکه اصلا خریدار بالقوه متناسب با میزان عرضه واحدهای تجاری و اداری موجود وجود ندارد
تغییرات قیمت مسکن مربوط به آمارهای رسمی ارائه شده از مراجع آماری رسمی است، اما تغییرات قیمت املاک تجاری از آنجا که هیچ آمار رسمی در این زمینه وجود ندارد از مقایسه سطح قیمت مال‌ها در تحقیقات سال‌های قبل با سطح قیمتی آنها در مقطع زمانی حاضر محاسبه شده است.
در بازار واحدهای اداری نیز میانگین قیمت هر مترمربع واحد اداری نوساز در برخی مناطق شمالی و متوسط تهران امسال در مقایسه با سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش یافته، در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی بیش از ۷۰ درصد افزایش داشته است.



منبع خبر